物流园区招商项目成功的前提是市场分析，即在充分的市场调研基础上确定项目的战略定位。在地方政府涉及土地价格和税收减免的招商优惠政策减弱的背景下，物流园区运营方更应当将眼光放在市场上。

根据中物天成资讯服务有限公司多年从事物流园区项目规划咨询的经验，物流园区项目的前期市场分析应当从以下三个方面入手：

一、深刻把握宏观经济发展环境，项目地的城市产业结构与市场客户需求。

在进行物流园区项目选择时，首先要考虑的不是政府政策，也不是投资者的实力，而是市场需求是否支持项目发展。

物流园区项目的宏观把握有三个要点：

(1)宏观经济环境分析

一般来说，宏观经济环境分析要从三个层面和两条主线来把握。

三个层面：即全国层面、省市(地区、区域)层面、本地层面。

两条主线：即总体经济和物流行业。包括现状、结构、特点、问题、趋势等。

(2)当地城市产业结构分析

一是了解当地城市主导产业的构成。以及支撑主导产业的重点企业分布。

二是当地物流产业发展情况。包括发展现状，未来规划，相关优惠政策。

(3)市场需求分析

当地物流需求是产地物流?如果是，那么主要企业是谁?主要产品是什么?

或是销地物流?如果是，那么主要需求企业(消费者)是谁?需求什么?需求多少?

还是中转地物流?如果是，本地的相关物流集散设施和渠道是否满足物流中转需求?

二、要踏踏实实进行实地市场调研，分析项目周边的可能竞争对手及其相关企业。

考察宏观市场需求后，还要实地调研项目周边市场竞争的状态，寻求可供选择的差异化策略。

物流园区项目的实地调研，一般也是要从三个方面进行：

(1)周边主要产业(工业、科技)园区

即对项目所在地一定半径区域内的各类产业(工业、科技)园区情况进行分析研究，包括这些园区的发展目标、功能布局、未来规划、入驻企业、优惠政策等。

这些园区有可能为项目提供市场需求，也可能与项目产生竞争。

(2)周边同类物流园区及其入驻企业

包括已经建成正在经营的和规划中拟建的各类商贸市场、货运市场，以及这些市场的主要入驻企业和业户。对重点市场和企业要进行深度访谈，进行优劣势对比分析，从而形成实地市场调研报告，供项目决策参考。

(3)潜在客户需求

具体了解项目地的主要制造、商贸、以及第三方物流企业情况。对这些企业进行物流需求调查，了解它们入驻项目的可能性。对那些潜在目标客户，要进行逐个的“地毯式”调研，为项目后期招商积累客户。

三、项目地的区位交通情况，是项目战略定位的客观基础。

城市的区位与交通，是紧密联系、相互作用的物流要素。在很大程度上说，区位交通是客观存在的，难以改变的。因此，要给予足够的重视。

(1)区位优势

具体分析项目所在地城市本身的自然情况。包括城市性质(是工业城市，还是商贸城市?)，目前的经济总量以及发展趋势，人口规模等。

宏观上，了解项目所在地城市在地区经济、区域交通中的地位和作用。是核心枢纽?还是辅助从属?

微观上，要具体了解项目地周边四邻情况。即项目所在区域的城市总体规划和控制性规划，周边相邻的都有什么项目规划。

(2)交通优势

根据项目初步判断和项目周边的实际情况进行分析。如：

公路，即临近项目地的高速公路、国道、省道，以及其他规划道路。

铁路，特别是与铁路货运站的距离和目前铁路运输的大宗物资主要种类是什么。

港口，了解当地港口集装箱，散杂货，特种码头等情况，保税监管情况。

机场，一般附加值高的货品会关注机场货运。(如果建设空港物流园区会重点进行分析。)

在交通优势分析中，一般以某种运输方式为主进行分析。如公路港主要考虑公路情况，也会考虑多式联运的可能性。